争夺新住宅市场的战斗:有人想改变游戏规则。


原标题:争夺新房市场:有人想改变游戏规则

新住宅市场的黄金时间即将到来。

这种观点听起来有些违背公众的看法,可能是王鹏五年前做出的判断,他认为时机大约在2020年。2015年,国内房价几乎保持创纪录高位,但王鹏认为,当时的房地产交易并不处于黄金时期。

王鹏是居里·方鑫的创始人。该公司成立于2014年。这是一个新的电子商务平台,通过大数据来匹配开发商和消费者之间的新的房屋交易需求,帮助双方准确地找到客户和房屋。

△家居管理新屋创始人兼首席执行官王鹏

当媒体和开发商自己开始鼓吹房地产的黄金时代已经持续了30年,并且已经结束的时候。王鹏的判断是,过去30年不是房地产市场的黄金时期,而是房地产投机者的黄金时期。

真正的黄金时代应该是大多数人有能力消费并享受相应的消费价值,而不仅仅是”王鹏在接受采访时说,“在过去的30年里,开发商和业主赚了很多钱,但事实上大多数人买房的压力越来越大”。

当一种商品放弃它自己的使用价值,只留下它的投资价值时,它必须处于亚健康状态。最后,因为投资价值对于大多数人来说太贵了,这是导致房价最终上涨放缓的真正原因。

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因此,“生活的理想”不仅是购房者的痛苦,也是他们的期望。对于以新住宅交易服务为核心的新住宅来说,这是一种具有时代特征的创业选择:满足人类所有的居住理想。

在房地产价格上涨的日子里,市场长期处于供不应求的状态。开发商不担心不能出售他们的房子。甚至房价的增长率也远远高于融资成本。因此,覆盖市场的经济效益往往比出售市场的经济效益更大。这使得卖方市场缺乏为客户服务的动力,而消费者“急着上车”比其他任何事情都重要。

相反,当房地产价格趋于稳定或略有下降时,摆在开发商和消费者面前的是一个正常而平衡的供求市场。尤其对后者来说,买房是一种当之无愧的重大决策行为,不能容忍任何错误。因此,王鹏创办的新住宅管理公司将传统中介的经纪人提升为顾问,并将其部署到用户中担任随叫随到的购房顾问。

退潮会暴露裸泳者,但同时也会让金矿出现在海滩上。

新建住宅的模式是建立在房地产仍然处于中国经济支柱产业的基础上的。政府、开发商和购房者每个角色都需要新房子。

首先,新房交易与该国国内生产总值密切相关,占政府收入的相当大一部分,也是相当大的劳动力。

有一个数据需要我们注意。今年1月,国家统计局局长纪宁哲介绍,2018年中国国内生产总值首次突破90万亿元,达到900309亿元,比上年增长6.6%。换句话说,商品房销售额占全国国内生产总值的六分之一,因此表明房地产仍然占据着非常重要的经济地位。

正如王鹏所说,“新房交易量非常稳定。如果我们把过去几十年的房地产交易量拉高,我们会发现新房交易量和国内生产总值基本相同。如果它消失,国内生产总值将下降15%,而我国国内生产总值每年只会上升6% ~ 7%。

此外,土地租赁是做什么的?它是地方政府预算外收入的主要来源。确切地说,是土地使用权的交易价格。也可以简单地理解为土地价格,价格取决于土地市场的供求关系。在一些非一线城市,一些城市的土地出让金已经占到政府收入的80%。

2018年上半年,地方政府收到土地出让金26941亿元,比去年同期增长43%,即使在外界倡导房地产交易放缓的年份也是如此。这意味着什么,政府仍然在卖地,它在做什么?建一栋新房子。

开发商从哪里得到建造新房子的钱?中央银行。主要国有银行的抵押贷款担保与新房交易密切相关。此外,还需要大量的劳动力和农民工来建造新房,从而解决城镇人口的就业问题。在一系列综合因素下,没有理由不重视新房。

其次,准确地说,开发商比以往任何时候都更需要一个可靠的新房交易平台。

新房供应长期以来一直非常稳定。只有外界对房地产的关注最初是二手房,由于它能带来一定的投资价值而被忽视。

但事实上,新房供应一直稳定。然而,一个有趣的现象是,自从政府开始谈论"房子不是为了投机,而是为了生活"以来,它实际上已经在新房子周围加快了配套设施的建设。仅在北京,除了商业、医疗和学校之外,北京近年来还建立了通州分中心和大兴机场,这将最终导致周边地区房地产和新房的交易。

未来几年,中国大部分人口将不可避免地聚集在核心城市群。

著名地理学家哥特曼(Gotman)曾经说过,作为高度一体化的经济体,中心城市在大都市地区起着主导作用。大都市区的核心是中心城市及其附属的大都市区。目前,世界上主要的核心城市群都以中心城市的大都市区为中心,并在此基础上发展起来。

中国主要有五个核心城市群,即京津冀城市群、珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群、长江中游城市群和成渝城市群。其中,五大超级城市群占经济规模的55%,商品房销售面积的47%,土地面积的11%,是中国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。

对于开发商来说,这意味着,在乡镇设立广告牌以接触目标消费者的原有模式不再有效。

“但大多数人口越来越集中在核心城市群,包括居住在通州、海淀、东城、朝阳和顺义的人口...这些地区有几十个商业圈和几十栋建筑,这些建筑的目标客户也基本覆盖了整个北京的东部和一半地区。无论是顾客想找到这些建筑还是这些建筑想找到顾客,都是相对困难的,”王鹏说。

开发人员需要一个更精确的平台来以更高的效率和更低的成本接触更多的用户。

最后,购房者比以往任何时候都更需要新房子。

如果有一栋配套设施完善的新房子,没有人愿意选择一栋破旧的房子作为自己的房子。

这个简单明了的事实是肯定的。

今天,新房子的价格与二手房的价格基本相同。即使在一些相对郊区,新房子的价格也比二手房低得多。

目前,购房者正在城市地区购买二手房,而不是在郊区购买新房,原因有二:第一是配套设施,第二是交通。如果配套设施好,交通方便,郊区的生活环境实际上要比市区好得多。

交通是一个更容易解决的问题。今年2月,北京分中心的发展过程是以6号线、八通线和7号线东扩为基础的。一条新的次中心地铁线路正在规划中,它将形成一个由七条水平线和三条垂直线组成的轨道交通网络,以实现次中心与中心城市和新城之间的快速通道。

政府、开发商和购房者都需要新的房屋交易来满足彼此的需求。在这样的环境下,管理新房的新平台是不可替代的。

王鹏计算了一个账户:以北京为例,一年大约有2000亿元的新房交易,其中3%是要支付的营销费用,即60亿元。这60亿元相当于2万套新房,相当于每套房子卖30万元左右。

30万元的浪费极其严重,也是新居想要节省的交易成本。它面临的竞争对手是渠道广告、连锁中介、垂直门户和其他多维度的媒体单位。

长期以来,整个房地产市场是一个恶性竞争极其严重的市场。

几乎每个人都接到了推销房地产的电话。每天,每个消费者都被大量的中介所感动。每个中介也需要打电话联系大量消费者。尽管这些消费者中的大多数最终会买房子,但他们从某个中介那里买房子的可能性很小。

关于买房,面对各种中介机构迎面而来的我们,事实上,用户对中介提供给他们的信息一无所知,甚至需要带一个朋友来陪你,这需要时间和精力。

卖房子同样痛苦。即使面对一个肯定会花钱买东西的顾客,如果他仍然停止填充传单,继续招揽顾客,打无数骚扰电话,并且不得不支付租用商店的费用,结果是:买房子的费用增加,而卖家的收入减少。

传统的中间业务模式导致这种粗糙低效的营销模式。

据此前媒体统计,就人力效率而言,中国房地产经纪人目前人均年订单约为3个,相当于美国,但他们的时间投资是后者的两倍。根据调查,36%的经纪人每天工作超过10小时,87.4%的经纪人每周休息不到一天。

在高强度工作下,他们的工资没有增加。75%的城市经纪人的工资水平低于当地平均水平,他们的收入也普遍较低。中国券商的平均工作年限为0.9年,流失率高。

目前,中国的佣金仍然处于相对较低的水平,只有2%,而最高的是6%。由于房地产中介是典型的人力密集型企业,人力资源成本高,佣金低挤压了行业的生存空间。企业不能通过价格进一步竞争,只能降低提供服务的成本,导致消费者对中介行业的服务不满意。这不是一个好的行业增长周期。

然而,新住宅展示的是受过高等教育的房地产顾问和相当高效的房地产交易过程。

目前,新住宅中有2000多名顾问。他们100%毕业于学士学位,42%来自“211”和“985”名校。人均月认购量约为2.63套,客户平均购买期仅为15天左右,是传统中介的几倍。

高等教育是结果,而不是目的。王鹏认为,这些都是良性大数据分析和系统建设的必然结果。

通过古力的内部数据系统:客户应该什么时候给他打电话,在第一次打电话之前应该做什么样的准备工作,这些建筑应该以什么形式发送给客户,客户应该以什么形式需要确认和反馈。在咨询客户的过程中,顾问将严格遵循系统为他们服务。

最终客户不仅看到一个人,还看到他身后的复杂数据系统”,王鹏说。

这意味着常驻服务人员需要能够快速掌握方法,并遵循系统快速学习和优化。

随着交易量的增加,该数据系统得到了不断的完善、补充和优化。客户在哪些房地产或贷款甚至会影响前端需要投放什么样的广告。古力的内部数据系统关系到整个交易环节的每一个环节,“任何出错的环节都无法结束”

持续改进和优化的结果直接反映在客户的建议中。就房地产中介机构的净推荐价值(NPS)声誉而言,居民管理的新房数量已经超过60套,但传统中介机构都是负面的。差距可能来自于新房管理中整个环节的严格标准化,从广告宣传到吸引用户咨询,带客户看房,然后完成交易。

一个好的模型支持更高的人力效率,更高的人力效率支持更高的劳动力成本,更高的劳动力成本可以支持找到更好的人,更好的人可以贡献更高的效率。目前,该行业最可靠的公司正在进入这样一个积极的周期,包括福特,年度制造公司,以及当今互联网行业的巨头。

根据中国指数研究所(China Index Research Institute)最近发布的统计数据,“11”黄金周期间,14个被监测城市的平均日成交量较2018年同期下降了21.9%。然而,据审评委统计,9月份全国29个重点城市新建商品住宅周转面积为2422万平方米,比上个月下降6%,比上年下降2%。

在传统的“九金十银”旺季,整个房地产市场的表现并不十分令人满意。然而,新建住宅却实现了逆势增长:“金九银十”的认购量比2018年增长了100%以上。

房地产经纪行业已经走过了20年,传统的中介业务已经不能适应行业的变化。在新房市场上,居里的新房正在以一种全新的方式撕开一个大洞。新经纪人的时代已经到来。

在这个时代,如何提高行业的整体效率,降低边际成本,扩大业务范围,促进行业向专业化和标准化的演进,仍然是每个房地产中介企业面临的难题。

这也许不能完全解决迪丽热巴在2019年为品牌代言而签署的新住宅建筑的这些问题,并在C轮融资中完成了数千万美元,但它无疑在设计一套游戏规则方面处于领先地位,并找到了一种不断接近理想的实现方式。回到搜狐看更多

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